土地区画整理事業の基礎知識
１.土地区画整理事業の仕組みについて
土地区画整理事業は、道路や公園、河川などの公共施設を整備・改善し、土地の区画を整えて宅地の利用価値を高めるための事業です。
公共施設が不十分な区域では、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい（減歩）、この土地を道路・公園などの公共施設用地に充てるほか、一部を売却して事業資金に充てます。
事業は、売却した土地の代金（保留地処分金）や、国や県・市からの補助金、都市計画道路や公共施設等の整備費用（用地費含む）相当の資金を財源に、公共施設の工事や宅地の整備、建物の移転補償などが行われます。
事業後の宅地の面積は従前に比べて小さくなりますが、道路や公園などが整備され、土地の区画が整うことで、地権者は利用価値の高い宅地を得ることができます。
また、土地区画整理事業の特徴として、道路や公園などの公共施設の新設や改善と宅地の整備を同時に行うことができることが挙げられます。道路や公園整備に当たり必要な土地のみを用地買収により整備する方法と比較すると、利活用が困難な残地が残らないことや、すべての宅地が道路に面するため、公平な利用増進を図ることができます。
２.減歩について
道路、公園などの公共施設の用地を確保するための「公共減歩」と、事業費に充てるために売却する土地（保留地）を確保するための「保留地減歩」があり、減歩は、土地の利用価値が増す範囲内で行われます。
また、提供していただく土地の割合を「減歩率」といい、個々の宅地の減歩率は、その従前の宅地の地積に対する換地の地積の減少の割合であり、事業前後の土地の評価を考慮して個別に決定されます。
３. 換地について
住民が所有している個々の土地は、その従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行います。この再配置により、事業前の個々の土地に代わって、事業後に新しく配置される土地を「換地」といいます。
換地には、事業前の土地にあった所有権や借地権、永小作権などの権利がそのまま引き継がれます。
４. 産業系区画整理の換地
換地設計の原則は、各土地所有者などの希望を聞かず、照応の原則に従って第三者の判断において公平な判断に基づいて案を作成することです。ただし、土地所有者の申し出に基づいて行われる一種の希望換地のことを申出換地といいます。
換地は、なるべく従前の土地の位置又はこれに接近した位置に再配置するのが原則であり、これを現位置換地といいます。
しかし、現在の位置への換地ができない場合には、現在の位置から離れた位置に換地することがあり、これを飛換地といいます。
また、現在の位置への換地では地権者の土地活用の意図と計画的なまちづくりの実現が困難な場合などに飛換地などを活用して複数箇所に分散する土地を利用目的に合わせて、1箇所にまとめる換地を集約換地といいます。
＜大街区化：民間事業者の意向や需要などに合わせた大規模な街区を創出＞
＜共同利用：同じ意向を集め、同じ意向の地権者が共同で土地活用をする＞
＜短冊換地：全ての土地を接道させるよう換地を短冊状に配置＞
